Kancelaria Prawno-Finansowa Norbert Krochmal
Doradztwo prawne i finansowe, Bezpieczeństwo osobiste, Szkolenia
Prawo handlowe
Prawo cywilne, zagadnienia różne
Odszkodowania
Najem lokali
Prawo spadkowe
Prawo rodzinne
Prawo autorskie
Prawo pracy
Prawo karne
Prawo wykroczeń
Najem lokali

Jestem przedsiębiorcą. Wynajmowałem innemu przedsiębiorcy lokal, w którym ten prowadził biuro. Kilka miesięcy temu najemca przestał płacić czynsz, więc wypowiedziałem mu umowę. Równocześnie kontakt z nim jest trudny. Nie mogę zastać go w biurze, w którym pozostawił swoje rzeczy, nie oddał kluczy od lokalu, nie odbiera telefonu. Unika mnie. Czy jest szansa na odzyskanie zaległego czynszu? Przez kilka miesięcy uzbierała się ładna sumka. I co mam zrobić z rzeczami pozostawionymi w lokalu? Chcę opróżnić lokal, ponieważ jest chętny na jego najem.

 

Sugeruję niezwłocznie sporządzić oficjalne wezwanie do zapłaty powstałej zaległości, zgodnie z art. 47912 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego, a w razie bezskuteczności wezwania, skierować sprawę na drogę sądową. Proszę pamiętać, że jeżeli Pana były kontrahent ma więcej wierzycieli, to w przyszłości, gdy wszyscy wystąpią do sądu, może okazać się, że wartość zobowiązań Pana byłego kontrahenta przekracza wartość jego majątku, przez co Pana pieniądze będą nie do odzyskania przez komornika.

 

Jeśli zaś chodzi o niezwrócenie kluczy oraz pozostawienie rzeczy przez byłego najemcę w lokalu, to prawdopodobnie mamy tutaj do czynienia z bezumownym korzystaniem z nieruchomości, za które należy się Panu wynagrodzenie, które jest de facto formą odszkodowania, zgodnie bowiem z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 września 2005 r. (sygn. akt II CK 61/05) stanął na stanowisku, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z cudzej nieruchomości powinno zasadniczo odpowiadać wysokości ewentualnego czynszu za wynajem.

 

Reasumując, proponuję wystosować do byłego najemcy oficjalne wezwanie do zwrotu kluczy, opróżnienia lokalu z rzeczy i zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. W przypadku odmowy, trzeba będzie wystąpić do sądu z powództwem przeciwko byłemu kontrahentowi o zwrot przedmiotu najmu i odszkodowanie.

 

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy w I instancji o wszystkie powyższe roszczenia dochodzone jednym pozwem, o ile wartość przedmiotu sporu nie przekroczy stu tysięcy złotych, będzie sąd rejonowy, w którego okręgu znajduje się przedmiotowy lokal.

 

Gdyby zdecydował się Pan wystąpić do sądu tylko z roszczeniem o zapłatę zaległego czynszu, to prawdopodobnie będzie Pan mógł skorzystać z Elektronicznego Postępowania Upominawczego, które ma charakter wezwania do zapłaty w sprawach, w których stan faktyczny nie jest skomplikowany i nie wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego. W takiej sytuacji, będzie Pan prowadzić korespondencję z e-sądem wyłącznie drogą elektroniczną. Nakaz zapłaty zostanie Panu doręczony również elektronicznie, niezwłocznie po jego wydaniu w sprawie, na konto użytkownika założone na stronie internetowej www.e-sad.gov.pl.

 

(stan prawny na dzień 3 października 2011 r.)

 

Norbert Krochmal


Wynajmuję pewnej rodzinie mieszkanie. Od kilku miesięcy rodzina ta zalega z czynszem. Chcę, aby opuścili mieszkanie, bo mogłabym wynająć je komuś innemu. Prosiłam ich o to, ale odmówili, twierdząc, że nikt przecież nie wyrzuci rodziny na ulicę. Jestem w kropce. W jaki sposób można ich usunąć z mojego mieszkania?

 

Sprawa niestety może okazać się trudna. W grę wchodzi postępowanie eksmisyjne, które jednak, w obowiązującym stanie prawnym, jest długotrwałe i nie zawsze skuteczne.

 

Na wstępie należy zaznaczyć, że eksmitować można tylko osobę, która zajmuje lokal bezprawnie. Jeżeli wynajęliśmy komuś mieszkanie, to - w czasie obowiązywania umowy najmu - nie możemy tej osoby eksmitować, ponieważ zajmuje ona lokal legalnie. Zanim wniesiemy pozew o eksmisję, musimy pozbawić lokatora prawa do używania lokalu. Najem wypowiadamy na piśmie, określając przyczynę wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

 

Jeżeli, pomimo skutecznego wypowiedzenia najmu, lokator nie opuszcza lokalu, możemy wytoczyć powództwo o eksmisję. Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję w I instancji będzie sąd rejonowy, w którego okręgu położony jest przedmiotowy lokal. Po rozpoznaniu sprawy sąd wydaje orzeczenie, w którym może nakazać eksmisję, czyli przymusowe opróżnienie lokalu z osób i rzeczy. Jeśli orzeczenie jest prawomocne, do czynności eksmisyjnych przystępuje komornik.

 

Problem w tym, że nie można eksmitować lokatora "na bruk" - trzeba mu zapewnić tzw. lokal zastępczy. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Równocześnie, w myśl art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie, albo też gdy zrobi to wierzyciel, czyli Pani.

 

Nadmienię, że aktualny stan prawny w zakresie eksmisji do pomieszczeń tymczasowych utrzyma się do 17 listopada 2011 r., kiedy to straci moc obowiązującą art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Trybunał Konstytucyjny uznał, że jest on niezgodny z ustawą zasadniczą. W tej chwili nie wiadomo jednak, w jakim kierunku pójdą zmiany.

 

Należy również pamiętać, że - na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów - osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

 

(stan prawny na dzień 1 maja 2011 r.)

 

Norbert Krochmal


 
O firmieNorbert KrochmalNasi partnerzyZakres usługNasz poradnikPliki do pobraniaKontakt z nami